De VUB verhuurt 1540 koten, maar kreeg dit jaar 5000 aanvragen binnen. De cijfers illustreren het kotprobleem in Brussel: de vraag stijgt, het aanbod blijft achter. Dat probleem zal niet vanzelf verdwijnen, beseft afdelingshoofd Studentenhuisvesting Bart Geelen. “Het gewest, de gemeenten, de projectontwikkelaars, de onderwijsinstellingen: we moeten allemaal een tandje bijsteken.”
Op maandag 16 september stromen 800 nieuwe kotstudenten toe in de VUB-studentenhuizen. Ze zijn gepakt, gezakt en helemaal klaar voor de spannendste jaren van hun jonge leven. Eén belangrijk kaap hebben ze alvast gerond: ze vonden een betaalbaar kot, vlakbij de universiteit. Niet iedereen heeft zoveel geluk. De vraag naar koten overschrijdt het aanbod. En dat voelen ze in de afdeling Studentenhuisvesting, vertelt Bart Geelen. “We kregen dit jaar 5000 aanvragen voor een studentenkamer aan de VUB. We hebben ‘maar’ 1500 plaatsen, verspreid over vijf studentenhuizen: vier rond de VUB Main Campus en één op de Health Campus in Jette. In mei waren die 1500 koten al toegewezen, de rest kwam op een wachtlijst. Maar tussen mei en september hebben bijna 500 van die 1500 studenten nog geannuleerd.”
Bart Geelen, afdelingshoofd Studentenhuisvesting VUB
Eén op drie! Hoe komt dat?
Bart Geelen: “De nood is zo groot, dat mensen in paniek schieten. Ze beginnen heel vroeg te zoeken en wedden op verschillende paarden in Gent, Brussel, Leuven of een andere Europese stad. Ze staan dan bijvoorbeeld op verschillende wachtlijsten en bevestigen voor alle zekerheid op meerdere plaatsen zonder een definitieve studiekeuze te hebben gemaakt. Begrijpelijk, maar op die manier houdt men verschillende gegeerde plekken onnodig lang vast.”
Zo is het moeilijk werken…
“Voor onze dienst is het telkens een heksenketel. Probeer tijdens de zomer maar eens 500 studenten via mail te bereiken. Het heeft ook gevolgen voor de samenstelling van de studentenunits. Onze medewerker Britt Vandesonneville probeert telkens een diverse, maar goed doordachte mix van mensen samen te brengen, waar mogelijk met enkele peerstudenten uit dezelfde richting of dezelfde cultuur. Met al die afzeggingen wordt het elk jaar een grotere uitdaging om alles rond te krijgen.”
Zijn er studenten die voorrang krijgen in de VUB-koten?
“Ja, de generatiestudenten, dus de mensen die zich voor de eerste keer in het hoger onderwijs inschrijven. Op 800 nieuwe kotstudenten hebben we ongeveer 600 generatiestudenten. Zij mogen hier drie jaar blijven – het voorziene schema om een bachelor te halen. Zo kunnen ze wennen aan de stad en het studentenbestaan. Daarna moeten ze de vleugels uitslaan en zelf iets zoeken.”
Wat doen studenten die bij de VUB uit de boot vallen?
“Die kunnen een kot huren bij Brik of iets zoeken in de database MyKot, waar 4500 koten op staan. Brik (zie kaderstuk) beheert en audit die, zodat studenten van VUB en de vier andere Vlaamse hoger onderwijsinstellingen hier op zoek kunnen gaan naar een kwalitatief en gecontroleerd kot. Ongeveer de helft daarvan zit in herenhuizen met een klassieke kotbaas, de andere helft in residenties van grote spelers zoals Upkot, Student Diggit Life en Xior. Zij verhuren graag aan onze studenten, wij spreken met hen regels af op het vlak van huur, veiligheid, opzeg,…”
De ‘kotmadam’-koten verdwijnen beetje bij beetje.
MyKot is wel snel leeg.
“De beste koten zijn meteen weg. Vaak verschijnen ze zelfs niet op MyKot. Veel gaat via mond-aan-mond-reclame.”
Hoe pakken buitenlandse studenten dat dan aan?
“Vanuit pakweg Iran, China of Gambia een kot zoeken, dat is bijna onbegonnen werk. Daarom is hun aandeel in ons patrimonium wat groter. 25 procent van de VUB-studenten is internationaal, maar ze zijn goed voor 37 procent van onze koten. Een andere moeilijke groep zijn studenten in een kwetsbare financiële situatie. Beurstudenten kunnen een huurtoelage tot 160 euro per maand aanvragen bij de VUB. Voor deze groep subsidieert het gewest ook 400 koten aan een sterk gereduceerde prijs, via het sociaal verhuurkantoor. Jammer genoeg gaat daarvan momenteel slechts 10 procent naar Nederlandstalige studenten.”
Foto: Franky Verdickt
Vanwaar die grote druk op de kotenmarkt?
“Het aantal studenten groeit en de markt groeit niet snel genoeg mee. De ‘kotmadam’-koten verdwijnen beetje bij beetje. De projectontwikkelaars kunnen dat niet helemaal compenseren. Brussel telt 115.000 studenten. Daarvan verblijven er naar schatting 45.000 in de stad. Maar er zijn maar 20.000 à 25.000 koten. De rest lost het op als co-locataires: ze huren met zijn tweeën of zijn drieën appartementen, die eigenlijk bedoeld zijn voor gezinnen. Dan heb je niet dezelfde rechten als in een echt kot. Bovendien verdring je Brusselse bewoners.”
Wat is de impact op de prijzen?
“Die stijgen natuurlijk. Ook omdat de projectontwikkelaars vooral mikken op – grotere en duurdere – studio’s. Dat heeft te maken met de gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen. Daarom vragen we het gewest om de bouw van collectieve koten mogelijk te maken: kleinere kamers met een gedeelde keuken en sanitair. (zie kaderstuk) Zo’n basiskamer zou 400 à 450 euro mogen kosten, exclusief de kosten.”
Hoe ziet de toekomst eruit?
“Tegen 2030 komen er naar schatting 5.000 kotstudenten bij. Om iedereen een kans op een kot te geven en de co-locataires naar gewone koten te krijgen, zijn er naar schatting 30.000 extra koten nodig.”
Waar moeten die allemaal komen?
“De VUB mikt zelf op twee nieuwe studentenhuizen met in totaal 300 à 400 koten, vlakbij de campus. Denk aan de IJskelders naast de Colruyt en aan Usquare, de reconversie van de oude politiekazerne. Hopelijk lukt dat nog tijdens deze beleidsperiode. We zijn blij dat ook de gemeenten Oudergem en Elsene mee nadenken over nieuwe projecten. Ook zij beseffen dat er koten moeten bijkomen, omdat studenten anders residentieel vastgoed innemen. Ze willen bouwpromotoren verplichten om bij elk nieuw project een deel koten op te nemen, in overleg met de VUB en de ULB. Daar staan we zeker achter.”
Ook verder weg komen er projecten bij.
“Je hebt de Nijverheidskaai in Anderlecht – op 40 minuten - en nieuwe sites in Laken en Schaarbeek – op een 30-tal minuten. Idealiter is er een rechtstreekse verbinding met het openbaar vervoer en doen de studenten er minder dan een half uur over.”
Heb je nog een tip voor de kotstudenten?
“Leef niet naast elkaar heen. Het is niet altijd gemakkelijk, maar wel verrijkend om elkaars gewoonten en cultuur te leren kennen. Lukt dat, verlaat dan je kot en ontdek de rest van de stad. Brussel is zoveel meer dan dat eilandje in Etterbeek.”
Huiswerk voor de nieuwe regering
De vorming van de nieuwe Brusselse regering zit voorlopig vast. Jurgen Ral, directeur van Brik, het aanspreekpunt voor studenten in Brussel, heeft aan het begin van het academiejaar al wat huiswerk voor de onderhandelende partijen. Eerste opgave: breng het aanbod van en de vraag naar studentenkoten in kaart.
Jurgen Ral, BRIK
Jurgen Ral: “De cijfers die Bart Geelen hierboven meegeeft, zijn maar schattingen. Niemand weet precies hoeveel koten en kotstudenten er in Brussel zijn. De gewestelijke dienst Perspective.Brussels bereidt momenteel een Monitor voor Studentenhuisvesting voor, Hopelijk komt die er snel. Als we een duidelijk beeld van aanbod en vraag hebben, kunnen we gerichter nieuwe projecten aan ontwikkelaars toekennen.”
In een manifest voor hedendaagse, kwaliteitsvolle en betaalbare studentenhuisvesting hebben Brik en VUB samen met de andere Vlaamse hoger-onderwijsinstellingen gepleit voor een aanpassing van de gewestelijke stedenbouwkundige regels, want daarin wordt niet gerept over studentenhuisvesting.
Jurgen Ral: “Ontwikkelaars die kleine collectieve studentenkamers – van pakweg 12 m² - met een gedeelde keuken en sanitair willen bouwen, hebben nu geen basis om op te werken. Dan is het logisch dat ze liever - grotere - studio’s bouwen, van 22 m². Ze zijn dan in regel met de stedenbouwkundige verordeningen en het brengt beter op. Daardoor groeit het aanbod in het duurdere segment sneller dan in het betaalbare segment.”
In de vorige regering, die nu in lopende zaken is, werkten staatssecretarissen Pascal Smet en Ans Persoons aan een hervorming van de gewestelijke stedenbouwkundige vergunningen. Brik had er via adviezen en bezwaarschriften mee zijn stempel op gedrukt, maar het schip strandde net voor de meet van de verkiezingen. Jurgen Ral hoopt dat de nieuwe regering het thema snel weer oppikt. “Gooi al dat werk niet weg!”